Le prêt relais à la Réunion

Le PSLA Prêt Social Location Accession à la Réunion s’adresse en priorité aux personnes aux revenus modestes souhaitant devenir propriétaire de leur logement. Le primo-accédant devient propriétaire en 2 temps. La période locative " Location " suivi de la période acquisition " Accession ". Tout savoir sur les conditions du PSLA. 

A qui s’adresse le PSLA ?

Le prêt social location accession ou PSLA, prêt réglementé à la Réunion s’adresse en particulier aux ménages modestes qui souhaitent accéder à la propriété même sans apport personnel. Contenu de leur capacité d’emprunt, il leur est parfois difficile de recourir à un crédit immobilier classique.



Le revenu fiscal de référence pris en compte est celui de l’année N-2. Le tableau ci-dessous donne les plafonds de ressources PSLA pour 2019, en fonction de la zone dans laquelle se situe le bien que vous projetez d’acquérir :


Nombre d'occupants du logement Zone A Zone B1, B2 et C  
 132 442 euros 24 592 euros 
 245 418 euros 32 793 euros 
 351 908 euros  37 932 euros
 459 046 euros 42 032 euros 
 5 et plus67 352 euros 46 121 euros 


Selon une étude commandée par le Ministère du logement et de l’habitat durable en mars 2017, environ 8 000 demandes de Prêt social location accession (PSLA) sont satisfaites chaque année. Un chiffre assez marginal par rapport aux près de 60 000 prêts à taux zéro (PTZ) octroyés. Pourtant le PSLA dispose d’atouts indéniables :


  • Taux de TVA réduit à 5,5% ;


  • Exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 15 ans ;


  • Cumul possible avec le PTZ ;


  • Sécurisation HLM ;


  • Frais de notaires réduits ;

Où acheter un logement pour bénéficier du PSLA ?

Pour profiter du PSLA, le logement doit se situer dans les zones géographiques suivantes :


La zone A qui correspond à Paris et son agglomération, à la Côte d’Azur, au genevois français ou aux agglomérations d’Aix-en-Provence, Marseille, Montpellier, Lille ou Lyon.


La zone B1 qui recouvre les agglomérations de plus de 250 000 habitants : Toulouse, Nantes, Strasbourg, Bordeaux… Ainsi que le pourtour de la Côte d’Azur, les départements et territoires d’outre-mer (DOM-TOM), et la Corse. L'île de la Réunion fait donc partie de cette zone.


La zone B2 qui recèle les communes de plus de 50 000 habitants, les communes littorales ou frontalières de la Belgique et de la Suisse dans lesquelles le prix de l’immobilier est élevé ainsi que le pourtour de l’Île-de-France.


Le reste du territoire non inclus dans les zones précédemment citées constitue la zone C.


Quelles doivent être les caractéristiques du logement pour être éligible au PSLA ?

Le logement doit respecter un certain nombre de conditions pour bénéficier du prêt social location accession.


Le prix d’achat

Outre sa zone de construction, le logement acquis ne doit pas dépasser un plafond de prix. Ce tarif s’entend hors taxe au m2. La surface considérée doit posséder une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre.


Elle comprend également les caves, sous-sols, remises, combles, greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas. Pour l’année 2019, les plafonds sont les suivants :

 

Zone géographique m² / HT
 A3 602 € 
 B 1 2 885 € 
 B 2 2 518 €
 C 2 202 €

La Réunion se situe en Zone B1 pour le calcul du plafond des ressources du PSLA

Le type de logement

Le logement peut être individuel (maison, villa) ou collectif. A noter que, selon l’étude du Ministère du logement et de l’habitat durable citée plus haut, depuis quelques années la part des bâtiments collectifs représente deux tiers des habitations ayant bénéficié d’un PSLA.


Les T2 et T3 sont les plus nombreux en collectif, tandis que les T4 sont plus fréquents en individuel. Ces logements peuvent être construits par des organismes HLM, des Sociétés d'Économie Mixte(SEM) ou des promoteurs privés.


Quels sont les avantages du PSLA ?

Dans le PSLA, on distingue deux périodes : une phase locative " Location ", et la phase d'acquisition " l'Accession ". Les atouts du PSLA sont multiples.


La phase locative

La première est dite locative. Lors de cette période c’est l’office HLM ou le promoteur qui a construit le logement qui détient le prêt. Vous devez vous acquitter d’un loyer qui est plafonné ainsi que d’une redevance dénommée fraction acquisitive.


Elle dépend de vos ressources et permet aux organismes de rembourser une première portion du prêt. Pour le loyer, vous pouvez bénéficier des APL, tout comme un locataire classique. Les plafonds de loyer sont les suivants :


 Zone géographiquem² /  HT
13,29 €
B 1 10,22 € 
 B 2 8,44 €
 C 7,84 €

Ainsi, par exemple pour un T3 de 80 m2, le loyer maximal sera de :


  • 1063 euros en zone A ;


  • 817 euros en zone B1 ;


  • 675 euros en zone B2 ;


  • 627 euros en zone C ;


La phase d’acquisition

C’est le moment où vous achetez votre logement. C’est ce que l’on appelle la levée d’option dont la date a été fixée au préalable entre vous et l’organisme HLM ou le promoteur privé. Le transfert du prêt s’opère.


Les mensualités ne pourront excéder le montant du loyer et de la fraction acquisitive de la phase locative. La période maximale entre la signature du PSLA et la levée d’option est variable et peut aller jusqu’à 15 ans. Dans certains cas la levée d’option ne se fait pas :


  • Selon la banque, vos revenus ne vous permettent pas de faire face au remboursement du crédit ;


  • Vous avez choisi de recourir à d’autres prêts comme le Prêt à taux zéro (PTZ) ou le Prêt action logement pour financer votre achat ;


Les garanties de rachat et de relogement

Le PSLA est également assorti de deux garanties, les garanties de rachat et de relogement, particulièrement protectrices pour les acheteurs. Elles sont valables pendant quinze ans suivant l’acquisition du logement.


La garantie de rachat

Elle permet de faire racheter le logement par le vendeur, l’organisme HLM ou le promoteur en cas d’accidents de la vie indépendants de votre volonté, après la levée d’option. Cette protection est valable pendant les quinze années qui suivent la date de la levée d’option.


Vous devez en faire la demande dans l’année suivant la survenance des événements suivants, concernant l’emprunteur ou le co-emprunteur :


  • Décès de l’emprunteur, du co-emprunteur ou d’un descendant faisant partie du ménage ;


  • Mobilité professionnelle avec un trajet de plus de 70 km entre le logement acquis et le nouveau lieu de travail ;


  • Chômage de plus d’un an ;


  • Invalidité avec la présentation d’une carte d’invalidité ou avec une décision de la Commission des droits de l’autonomie ;


  • Divorce ;


  • Dissolution d’un PACS ;


Toutefois le montant du rachat peut être un peu inférieur au prix auquel vous avez acquis le logement, si le rachat survient entre la 6e et la 15e année après la levée d’option. Le montant sera minoré de 2,5% par an auxquels s’ajoutent le coût d’éventuelles réparations indispensables à la remise sur le marché du logement.


La garantie de relogement

Elle intervient lorsque la banque a considéré que les revenus du ménage étaient insuffisants pour assumer les mensualités du prêt. Les personnes concernées se voient proposer trois offres de relogement.


Vous disposez d’un délai d’un mois à compter de l’émission de la dernière offre pour l’accepter. Au-delà la garantie n’est plus valable.


Des réductions avantageuses

Le taux de TVA est réduit à 5,5%. Vous êtes également exonéré de taxe foncière pendant quinze ans (15) suivant la levée d’option du logement. Les frais de notaire - lors de la phase d’achat - sont aussi intéressants et représentent environ 1,9% du prix de vente.


Quelles sont les démarches pour accéder au PSLA ?

Pour obtenir un PSLA, les papiers à fournir sont assez nombreux. Ils concernent le logement lui-même :


  • Statuts du maître d’ouvrage (HLM, promoteur privé…) ;


  • Convention signée entre l’opérateur et l’Etat ;


  • Présentation de la construction via une note détaillée avec mention du DPE notamment ;


  • Récépissé du dépôt de permis de construire ;


  • Plans pour déterminer la surface utile du logement ;


  • Justification de la disponibilité du terrain, le cas échéant ;


  • Acte de vente, bail ou à construction ;


Ces documents concernent aussi les détails du prêt : projet de contrat PSLA, plan de financement, mensualités pour le remboursement du prêt, coût total du logement et engagement d’un établissement de crédit agréé. Vous devrez également fournir vos relevés d’imposition portant mention du revenu fiscal de référence pour l’année N-2.


Vous souhaitez y souscrire, prenez contact avec les différents promoteurs et bailleurs sociaux proposant ce dispositif réglementé. A la Réunion, il y a par exemple la SHLMR, la Sodiac ou encore la Semader.

 


Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.