Le Prêt Viager Hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire permet à un propriétaire d’obtenir de l’argent auprès d’un établissement bancaire par la mise en hypothèque d’un de ses biens immobiliers. Le PVH s’adresse en particulier aux personnes de plus de 60 ans. Le remboursement de la dette se fait au jour du décès de l’emprunteur ou par anticipation.

Le prêt viager hypothécaire c’est quoi ?

Le prêt viager hypothécaire est une solution de prêt immobilier garantie par l’hypothèque d’un bien immobilier servant d’habitation. Il permet de retirer des fonds du patrimoine immobilier du souscripteur. La remise des fonds se fait soit par le versement unique d’un capital, soit sous la forme d’une rente viagère. Du vivant de l’emprunteur ou du dernier co-emprunteur, aucun remboursement n’est exigé.

Les personnes concernées

Le crédit viager hypothécaire s’adresse aux personnes physiques propriétaires du bien immobilier. Les personnes morales (société, entreprise, SCI, association) ne sont donc pas concernées par cette solution. Aucune limite d’âge n’est imposée. Cependant, ce type de crédit vise les personnes âgées de plus de 60 ans. Plus l’emprunteur est âgé, plus il obtiendra un montant élevé.


A l’inverse d’un crédit amortissable classique, il n’y a pas de questionnaire médical à remplir, aucune obligation de souscrire à une assurance de prêt immobilier. Enfin, pas d’exigence non plus au niveau des conditions de ressources.


Le bien immobilier à hypothéquer

La nature du bien à mettre en garantie fait partie des conditions d’obtention du prêt viager hypothécaire. L’hypothèque doit porter sur un logement destiné à un usage d’habitation (Ordonnance du 23 Mars 2006 modifiée). Le bien mis peut être :


   · Une résidence principale ;

   · Une résidence secondaire ;

   · Tout bien immobilier en location ;


Jusqu’au terme du prêt, le bien immobilier hypothéqué reste toujours la propriété du souscripteur.


Le montant du capital

C’est la banque qui détermine le montant maximum du crédit. Chaque établissement à ses propres critères. Cependant, les paramètres suivants vont servir de base au calcul :


   · La valeur du bien estimée par un expert indépendant ;

   · L’âge de l’emprunteur et du co-emprunteur ;

   · Le sexe de ces derniers ;


Limité à un pourcentage, le montant total d’un prêt viager hypothécaire peut représenter 15% à 75% de la valeur du bien. La banque n’accorde jamais un financement à 100%.

Le prêt viager hypothécaire n'est pas proposé par toutes les banques à la Réunion

Utilisation des fonds

L’utilisation des fonds peut servir au financement de tous types de projets, à l'exception des activités professionnelles. Voici quelques exemples de projets pouvant être financé :


     · Travaux d’amélioration de son logement ;

     · Loisirs personnels (vacance, voyage) ;

     · Aide financière pour les enfants ;

     · Séjour dans une EHPAD ;

     · Besoin en trésorerie etc.. ;


L’interdiction de financer un projet professionnel est régie par l’article L314-2 du code la consommation :

« A peine de nullité, le prêt viager hypothécaire ne peut être destiné à financer les besoins d'une activité professionnelle. »


Le remboursement de la dette

Le remboursement du prêt viager hypothécaire est exigé à la suite de l’un de ces événements :


   · Le décès de l’emprunteur ou du co-emprunteur ;

   · Un remboursement anticipé de la dette ;

   · Le démembrement du bien ;

   · Non respect des obligations ;


Ces événements mettent fin au prêt. La banque est en droit de demander le remboursement de la dette. Celle-ci est plafonnée. Dans le cas ou la valeur du bien est plus importante que la dette, le solde est reversé aux héritiers. Si la valeur est inférieure, aucun paiement ne peut leur être réclamé.


S’ils décident de conserver le bien. Dans ce cas, ils remboursent le montant du crédit plafonné à la valeur du bien estimé au jour de la succession. Le remboursement par anticipation met également fin au contrat de crédit. Cela implique des indemnités supplémentaires.


Définition selon le code de la consommation     

Voici la définition du prêt viager hypothécaire selon le code de la consommation :


   « Le prêt viager hypothécaire est un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d'un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l'emprunteur à usage exclusif d'habitation et dont le remboursement-principal et intérêts capitalisés annuellement ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur ou lors de l'aliénation ou du démembrement de la propriété de l'immeuble hypothéqué s'ils surviennent avant le décès. »

Le prêt viager hypothécaire est différent de la vente en viager

Prêt viager hypothécaire : les conditions d’obtention

Le Code de la Consommation impose des conditions pour l’attribution d’un prêt viager hypothécaire :


La souscription d’une offre

   · Le souscripteur doit être un particulier propriétaire ;

   · Le bien immobilier doit être à usage d’habitation exclusivement ;

   · L’usage des fonds est libre, sauf pour utilisation professionnel ;


L’offre de prêt

L’offre préalable d’un crédit viager hypothécaire doit comporter des mentions obligatoires. Le contrat doit donc contenir les informations suivantes :


   · Identité de chaque partie ;

   · Informations exactes du bien à hypothéquer ;

   · Montant de l’estimation du bien par un expert ainsi que les frais afférents (à la charge de l’emprunteur) ;

   · La nature du prêt et le taux fixé ;

   · Les modalités et conditions du prêt ;

   · Les modalités et la date de versements du capital emprunté pour la durée de l’emprunt ;

   · Un état des intérêts accumulés en cas de versement unique du capital ;

   · Un échéancier des versements périodiques d’intérêts en cas de versement échelonné ;

   · Le coût total de l’opération ;


Les parties choisissent d’un commun accord un expert pour estimer la valeur du bien. L’emprunteur dispose d’un délai pour accepter et signer l’offre de crédit. La signature du contrat se fait en présence d’un notaire.


La remise de l’offre

Le créancier doit maintenir les conditions de l’offre pendant 30 jours minimum à compter de sa date d’émission. L’emprunteur doit respecter un délai de 10 jours calendaires avant de signer et renvoyer le contrat.


Aucun versement par la banque ne doit être effectué avant l’acceptation de l'offre. De même, aucun dépôt, souscription ou signature de chèque ne peut être demandé au souscripteur.


Obligations de l’emprunteur

Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur doit respecter des obligations. Il doit en autre :


   · Entretenir et préserver le bien hypothéqué ;

   · Donner la possibilité à la banque de vérifier du bon entretien ;

   · Ne pas apporter de modification ou de dégradation directe pouvant diminuer sa valeur ;

   · Ne pas changer son affectation ;

En cas de manquements, le prêteur est en droit de demander un remboursement anticipé.


Différence avec la vente en viager

La vente en viager consiste à vendre le bien à un acheteur tout en gardant son usage. L’emprunteur reçoit une rente jusqu’à son décès. Il n’est plus propriétaire du bien. Aucun retour en arrière n’est possible. L’avantage du prêt viager hypothécaire est que le bien reste en possession du souscripteur pendant toute la durée de l’opération. Il peut à tout moment mettre fin au contrat par le remboursement anticipé du prêt et des différents indemnités.


Il a aussi des inconvénients. Son coût est plus important que le crédit immobilier classique. Taux d’intérêt et frais de dossier sont plus élevés également.


Conclusion

Le prêt viager hypothécaire est une solution de financement particulière. Il permet de retirer des liquidités d’un bien patrimonial. Pour la réalisation du projet, il est préférable de s’adresser à sa banque ou un professionnel spécialisé dans le montage de ce type de financement.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.